Îlot Pelletier

Les soussignés ont pris connaissance de l’introduction d’une nouvelle demande de permis d’urbanisme, introduite par la société privée à responsabilité limitée « Pelletier Development », concernant les biens situés rue Frédéric Pelletier n° 33/37 et 55 et modifiant le projet  2019/999 – 106/055 et 2019/128 – 106/055

 

Cette nouvelle demande vise à :

➢ Bâtiment A : Aménager 9 logements dans un immeuble à construire à front de rue (le permis, accordé initialement à B.U.D.S. après forte  opposition en 2015, aujourd’hui périmé, était limité à 7 logements)
➢ Bâtiment B : Construire 29 appartements dans 1 immeuble à l'intérieur de l'îlot.
➢ Bâtiment C : Construire 1 maison unifamiliale à l’intérieur de l’îlot.
➢ Aménager 39 emplacements de parking en sous-sol à l’intérieur de l’ilôt.

 

En outre, le bâtiment existant à front de rue (n° 33 - 37rue Pelletier), actuellement affecté en zone mixte logement-bureau, acquis également par le même promoteur (le rapport d’incidences à la page 38 parle d’une aliénation de droit réel), fait l’objet de nombreuses rumeurs de réaffectation (colocations-kots d’étudiants-studios,etc) ce qui serait de nature à augmenter, de manière encore plus inadmissible, la densité d’habitats de la rue Pelletier. Il n’y a aucune précision disponible concernant ce bâtiment dans le cadre de l’enquête publique. Les soussignés sont convaincus que, pour l’appréciation correcte de la demande du promoteur, les pouvoirs publics doivent être mis au courant de l’ensemble du projet comprenant cet immeuble. Il en va de même pour les riverains.

 

Concernant d’abord l’immeuble à construire à front de rue au numéro 55 (bâtiment A), le projet crée divers surplombs par rapport à l’alignement arrière des maisons voisines (n° 53 au n°45), avec pour conséquences  des vues intrusives sur les fonds voisins. Il y a en particulier des vues droites au sens du Code civil sur la propriété du n° 53 à partir des balcons R+1 et R+2.

Le type de fondations envisagées pose aussi question : aucune garantie ni précaution ne semblent prises pour préserver la stabilité des maisons voisines en dépit des problèmes hydrogéologiques caractérisant la rue Pelletier (surtout numéros impairs) vu la présence de nappes phréatiques suspendues.

 

Concernant les bâtiments B et C et tous les autres aspects du projet qui ont trait à l’îlot intérieur, les soussignés souhaitent, sous toute réserve généralement quelconque, faire part de leur FERME OPPOSITION à la nouvelle mouture du projet pour les raisons suivantes, sans exhaustivité :

 

 

MOTIFS DE L’OPPOSITION

 

 

1. Le projet initial a fait l’objet d’un avis défavorable UNANIME de la Commission de concertation en date du 23/01/2020. En particulier, et de manière non exhaustive, de très nombreuses objections dirimantes contenues dans cet avis ne sont pas rencontrées , et ne pourraient être rencontrées, par le nouveau projet :
➢ Le considérant (26) énonce que, « considérant que le PRAS et le PRDD visent l’amélioration des qualités végétales et paysagères des intérieurs d’îlots, d’autant plus lorsque ceux-ci se situent, comme en l’espèce, en ‘ zone de renforcement du caractère vert des intérieurs d’îlot ‘, dont cette caractéristique ’doit être préservée et renforcée en évitant les minéralisations des îlots encore verts et en assainissant et plantant les  îlots encombrés de constructions (PRDD page 89)’ ».
➢ Le considérant (39) énonce qu’une distance de plus de 25 mètres entre le front bâti arrière des maisons de la rue Pelletier et le nouveau bâtiment B est recommandable. Or, d’après le rapport d’incidences (page 13), la distance par rapport au front arrière bâti des maisons de la rue Pelletiersera de 20 mètres et par rapport à la limite arrière de ces maisons de la rue Pelletier, la distance sera de 9 mètres.
➢ Le considérant (71) requiert de réduire la densité proposée du projet initial et l’emprise au sol des bâtiments en se limitant à un seul bâtiment en intérieur d’îlot qui n’excède pas Rez + 1. Or, dansle rapport d’incidences (page 13), on lit : « Les commentaires de la commission de concertation ont été intégrés au projet et l’on retrouve dans cette version modifiée du projet un bâtiment R+2 » (sic). C’est inexact et d’autant moins acceptable que le projet propose de creuser le terrain (en pleine nappe phréatique) pour tenter de gagner un étage bâti !
➢ De plus, le bâtiment initial B comportait 13 logements alors que le nouveau bâtiment B en comporterait 29 !

 

2. Le projet initial avait fait l’objet d’un avis défavorable du Bouwmeester/Maître architecte (dossier ref 15/PFD/17 241 90). Aucun nouvel avis du Bouwmeester n’a été déposé sur le nouveau projet  Nous soulignons que cet avis insistait, tout comme le considérant (26) de l’avis de la Commission de concertation, sur l’impérieuse nécessité d’améliorer la qualité de l’intérieur d’îlot . Ce projet viole au demeurant le principe de protection de l’îlot contenu dans la déclaration de politique communale (Programme de mandature communale 2018 – 2024 de la nouvelle majorité Liste Bourgmestre – Ecolo Groen). En particulier, le plan communal de développement durable 2018-2024 dans le cadre de l’accord de majorité veut multiplier les espaces verts et plantations et concentrer les projets de nouvelle construction sur quelques sites précis, DONT L’ILOT PELLETIER NE FAIT PAS PARTIE.

 

3. La dérogation demandée dans cette nouvelle mouture du projet de pouvoir bâtir sur les parcelles situées à l’intérieur de l’îlot, reste à ce point importante que la dérogation vide la règle de sa substance vu l’ampleur du projet soumis à enquête publique (la dérogation porte en effet sur la construction de 30 logements et de 39 places de parking dans une rue remarquable par son ilôt de verdure et son environnement  avec 39 bâtisses inventoriées au patrimoine de la Région de Bruxelles-Capitale sur 79). La rue Pelletier est d’ailleurs placée en zone d’intérêt culturel, historique, esthétique ou d’embellissement (ZICHEE) . En la matière, on rappelle aussi que la construction du hangar-atelier dans l’îlot avait fait l’objet in illo tempore d’une dérogation motivée exclusivement par l’activité d’entrepreneur en construction du demandeur de l’époque.

D’autres prescriptions ne sont pas respectées, à savoir :

 

➢ Article 12 du Titre I du RRU : Aménagement des zones de cours et jardins : 29 des 30 logements sont dans une telle zone et 10 arbres anciens seraient abattus.
➢ Chapitre 3 / article 5 du RCU, Implantation et constructions isolées :

-Rien ne peut justifier la construction d’une nouvelle « villa » en plein cœur de l’ilôt, d’autant que son implantation va supprimer les vues sur les espaces encore verts.

-Le bâtiment B en projet est en réalité constitué de TROIS blocs distincts, reliés entre eux pour former un énorme mastodonte qui va prendre la vue, l’air , la lumière et le soleil des maisons à front de la rue Pelletier et de leurs jardins, dont les limites arrières sont distantes de 9 mètres , ce qui est totalement inacceptable.

➢ Chapitre 3/ article 9 du RCU : Le bâtiment B en projet a un plancher, au rez-de-chaussée, qui se situera à 2,55 mètres en dessous du niveau moyen du sol du trottoir de la rue desservante (voir plan « coupeBB »), ce qui exige une dérogation non demandée. Les soussignés craignent même que la topographie de tout le terrain soit modifiée, ce qui nécessiterait un permis.
4. Ce projet ne respecte pas le principe de préservation des intérieurs d’îlots contenu dans le Plan Régional de Développement Durable (PRDD) qui vise un renforcement du caractère vert des intérieurs d’îlôt(https://urbanisme.irisnet.be/pdf/feuillets/ilots-2016-1308.pdf). Ce principe de préservation  est évidemment renforcé par la crise sanitaire et les mesures de confinement, qui ont augmenté les besoins en espaces verts et la nécessité de disposer de poumons d’air pur.
5. En outre, ce projet ne respecte pas la nouvelle « Charte de Leipzig »,en cours d’approbation, sur le pouvoir transformateur des villes , à respecter dans ses principes par la Belgique, ses régions ,ses villes et ses communes dont Schaerbeek.

Il y est prévu de contrôler la densité urbaine, en favorisant l’infrastructure verte et bleue, en augmentant la biodiversité et la neutralité carbone par des mesures environnementales qui assurent la qualité de l’air.

 

6. De nombreux arguments utilisés dans la présente pétition se retrouvent aussi :                                                                                      a ) dans une décision de refus de la commune de Saint-Gilles du 8 octobre 2019 concernant un projet analogue dans un intérieur d’îlot (décision à consulter à l’adresse URL suivante : https://stgilles.brussels/wp-content/uploads/2019/10/Avis-CC-FD2019-14.pdf).

b) dans le rejet de la demande de construire dans l’ilôtWashington à Ixelles pour atteinte au patrimoine, constructions dans un jardin planté de grands arbres, vaste parking souterrain, densité trop élevée, etc.

c) on se réfère aussi au précédent du parc du Sacré Cœur de Linthout qui a été classé.

7. La densité du nouveau projet  en intérieur d’îlot reste trop importante, SEULE la démolition de l’atelier-hangar  existant et la remise des lieux dans leur pristin état apporteraient une amélioration au site.  Le projet fait passer la superficie de construction hors-sol de 3.208,9 m2  à 3.820 m2 . Or, le quartier dit ‘Porte de Tervuren’ à Schaerbeek se caractérise déjà par un taux d’occupation du bâti des îlots assez élevé, près de 50 %, pour des moyennes communale et régionale de respectivement 28 et 26 %. (rapport d’incidences, p. 45).  Et la densité de population y atteignait en 2018 une valeur de 11.364 habitants/km2, soit une valeur plus élevée que la moyenne régionale (7.380 habitants/km2) (rapport d’incidences, p. 64). En outre, le contexte est en train de se modifier depuis l’introduction du projet précédent puisque la migration vers le télétravail combinée à la tendance au co-working s’accentue sous la pression de la crise sanitaire, ce qui va libérer des espaces de bureaux à reconvertir en logements (possibilité que le promoteur pourrait se réserver avec le bâtiment à front de rue des n° 33-37 de la rue Pelletier). A cet égard, le nouveau projet est très dense en logements nouveaux (dont 12 studios) pour environ 94 nouveaux habitants.

Cette densité du projet augmentera le risque d’un îlot de chaleur et par conséquent violerait les recommandations de la Région de Bruxelles-Capitale reprises dans le Mémento Environnement Physique publié en octobre 2019. Or, dans ces recommandations de la Région, il est indiqué que “Bruxelles fait partie d’un des territoires européens dont l’air est le plus pollué” (page 22) et qu’il faut dès lors réduire le nombre de véhicules et promouvoir les transports en commun (page 23). Le projet en question violerait ces recommandations en prévoyant encore 39 places de parking . En ce qui concerne les émissions de gaz à effet de serre, il est inacceptable que ce projet reçoive le feu vert, alors que le rapport de 2019 de l’Organisation météorologique mondiale sur l’état du climat mondial fait mention explicite de la vague de chaleur à Bruxelles en 2019 (page 18), ainsi qu’aux 400 décès aux Pays-Bas au-dessus de la moyenne estivale (page 26), ces vagues étant directement liées à l’accélération du changement climatique dû aux émissions des gaz à effet de serre. Alors qu’il a été démontré qu’il y a urgence à réduire les émissions, le projet proposé ne ferait qu’empirer la situation.

 

8. Le projet aura un impact négatif sur la mobilité en raison de la hausse de trafic générée par les déplacements des futurs habitants et de leurs visiteurs et le rapport d’incidences (page 52) à cet égard n’est pas satisfaisant : il se base notamment sur un comptage datant d’avril 2019 (au moment des travaux pour les tunnels de Reyers) et sur une étude de 2016 pour la densité du trafic square Vergote.  En outre, l’accès à la rue Pelletier vient d’être interdit, définitivement, pour les véhicules supérieurs à 3,5 tonnes, ce qui rendrait l’accès des véhicules de chantier, de pompiers et de déménagement totalement dépendant de l’entrée par le parking de l’immeuble 89A de la rue de Linthout et de nature à impacter négativement la vie quotidienne de tous les habitants de ce tronçon de la rue de Linthout.

 

9. Les soussignés insistent à nouveau sur le problème hydrogéologique vu la présence de nappes phréatiques suspendues et l’implantation du parking et de caves en sous-sol. Ce problème a causé et cause encore des problèmes d’humidité et de stabilité dans les immeubles de la rue Pelletier, en particulier du côté des numéros impairs. Ainsi, la mauvaise gestion de cette nappe affleurante lors de la construction de l’immeuble du 81, rue Pelletier, a eu pour conséquence l’affaissement de cinq maisons de la rue Pelletier vers le square Vergote et a provoqué la quasi -inhabitabilité de la maison située au 79 rue Pelletier. Une étude hydrogéologique approfondie (évaluation indépendante de la nappe phréatique) aurait dû être réalisée avant le dépôt du nouveau projet pour enquête publique. A cet égard, les craintes des soussignés concernant la stabilité des maisons de certains riverains ne sont pas apaisées par l’extrait suivant du rapport d’incidences (page 39) qui mentionne, concernant le bâtiment B : « Vis-a-vis du batiment B, tenant compte de la campagne d’essai géotechnique réalisée en mai 2019, le bureau d’étude en stabilité préconise un système de fondations profondes permettant de s’appuyer sur les couches portantes qui se trouvent en profondeur. En effet, il est apparu de l’analyse que les couches supérieures sont faibles et compressibles. Ceci a l’avantage de ne pas influencer les constructions ». C’est INEXACT : la rangée des maisons, côté Pelletier, dont les fondations sont classiques, subirait indéniablement un effet de tassement, dû à l’assèchement du sol entre, d’une part la rue qui fait barrière (voir les travaux profond d’égouttage du début 2020) et d’autre part, le bâtiment B envisagé ,côté jardin. Un désastre annoncé !

 

10. Le projet causera des nuisances pour les logements voisins de la rue Pelletier (principalement par le bâtiment B) et de la rue Vergote (principalement par le bâtiment C) dues non seulement à la création de nombreux logements en intérieur d’îlot, mais aussi à la hauteur du bâtiment B(bruits, vues intrusives, perte d’ensoleillement, perte de dégagement visuel … ).

 

11. Le positionnement de l’entrée/sortie de parking (de 39places) à proximité immédiate des mitoyens (n° 53 rue Pelletier) provoquera des nuisances, sans parler de l’air vicié du parking souterrain qui sera rejeté dans l’ilôt.

12. La densité du projet en intérieur d’îlot constitue un danger non seulement pour les arbres, mais aussi pour la faune : notamment, 25 races d’oiseaux repérées dans l’îlot et menacées . Cette faune est menacée non seulement par l’éventuelle existence de ce projet mais également par le chantier lui-même : en effet, selon le Plan Quiet.Brussels de la Région (page 18) et, comme le dit Bruxelles Environnement, nous sommes “dans une course contre la montre” car la biodiversité de Bruxelles “est aujourd’hui menacée [par] l’urbanisation croissante..., les pollutions, les changements climatiques... [et] la disparition d’une espèce et/ou la dégradation d’un habitat peuvent dérégler tout un écosystème.

CONCLUSION

Les soussignés  réitèrent leur OPPOSITION à l’ensemble du projet de construction d’immeubles et de parking en intérieur d’îlot (à l’exception de l’immeuble à appartements à front de la rue Pelletier numéro 55). Aucun autre projet de construction ne peut être toléré sur les terrains d’intérieur d’îlot qui sont, ici, des terrains de fond (cours et jardin) et ne peuvent devenir des terrains à bâtir. Au contraire, il y  a lieu de démolir l’entrepôt existant qui n’était autorisé, par dérogation à interpréter restrictivement, que comme l’accessoire indispensable d’une activité industrielle, autorisée par un permis d’exploitation pour un entrepreneur de travaux publics et privés. Or, cette activité a pris fin de sorte que son permis d’exploitation est obsolète. Comme l’accessoire suit le principal, l’entrepôt doit être détruit et le terrain, après dépollution, remis dans son état primitif qui était complètement verdurisé.

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